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【お金の知識】資金は手元に残して、住宅ローンは借りられるだけ借りるべき!?

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人生最大の決断とも言える「お家の購入」と、それに伴う住宅ローンの借入。だれしも、大金を借りることになる住宅ローンの借り入れには慎重になると思います。借入は出来るだけ減らしたいもの。

 

ですが一方で、こんな言葉も聞いたことありませんか? 「住宅ローンは借りられるだけ借りるべき」 これって本当なんでしょうか? それとも不動産会社の甘い罠? 元銀行員のイチロウが解説します。

 

(1)個人が借入できるローンの種類

 

まずこの問題を考える前に、個人が借入できるローンについてまとめてみます。個人が借入できるローンは、「住宅ローン」「教育ローン」「自動車ローン」などがあります。それぞれのローンの金利や特徴についてみていきましょう。

 

①住宅ローン

住宅ローンは、最長借入期間35年、金利1.290%(フラット35の最頻金利)。土地建物の担保が必要です。主な借入先は、銀行と公庫(フラット35)。変動金利で借入をするなら銀行。固定金利で借入をするならフラット35が安い。

 

②教育ローン

教育ローンは、最長借入期間15年、金利1.700%(日本政策金融公庫の金利)。基本無担保で借入ができます。おもな借入先は銀行と政策金融公庫。こどもにはできれば無利子の奨学金を借入してほしいものです。

 

③自動車ローン

自動車ローンは、最長借入期間10年、金利1.950%(山陰合同金庫の金利)。基本無担保で借り入れができます。借入先は銀行かカーディーラー。金利は千差万別で、1%台から6%台まで。

 

④3つのローンを比較すると

3つのローンを比べると、最も金利が安く、最も長い間借入が出来るのが、住宅ローンだということがわかります。言うまでもありませんが、金融の世界では、借入金利が最も安く、借入期間が最も高いのが最も有利な借入条件になります。

 

なので、借入をするならば、たとえば「住宅ローン」+「教育ローン」や、「住宅ローン」+「自動車ローン」で借入するよりも、「住宅ローン」一本で借り入れをする方が有利なのです。

 

(2)住宅ローン控除

 

よく知られていることですが、住宅ローンを借入すると住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除の内容は借入した年によって借入内容が変わりますが、基本的には年末の住宅ローン残高の1%が納めた所得税(一部住民税の場合もある)から10年間還付されます。

 

今は金利が1%以下の金融機関も多いので、住宅ローン控除が受けられる範囲で借入すると、金利負担は0以下になる(金利の支払いよりも税金還付の方がおおくなる)ことも往々にあります。

 

 

(3)住宅ローンの上手な借り方

 

「住宅ローン」が個人にとって一番有利なローンであり、住宅ローン控除を利用すれば、実質マイナス金利で借入が出来る状況であることは分かっていただけたと思います。さて、ではどのように借入額を決めればよいのでしょうか?

 

①ライフプランシュミレーションをして検討する

まず第一に、ライフプランシュミレーションをして、住宅ローン以外の借入が必要にならないか確認する必要があります。特に難しいものではなく、こどもが大学などのお金がかかるようになる時期や、車の買換えをする時期までに、貯金ができるのかどうかを確認します。

 

十分に貯金ができるのであれば、問題はありません。しかし、例えば5年後に自動車を買い替える予定で、貯金が貯められないのであれば、住宅ローンの借入を増やしておく必要があります。

 

②住宅ローン控除額から借入額を検討する

次に、自分の源泉徴収票を確認して、所得税と住民税の額を確認します。所得税の全額と、住民税の一部(所得税の課税所得金額の7%以内(上限136,500円))は住宅ローン控除で控除することができます。より手軽に確認したい方は、下のサイトをご参考にしてください。

www.sakai-zeimu.jp

夫婦共働きの場合は、住宅ローンをペアローンや連帯債務にして、夫婦2人ともそれぞれ住宅ローン控除を受けられるようにした方がトクになります。(連帯保証や単なる収入合算だと借入とみなされず住宅ローン控除が受けられない場合があるので、かならず銀行員に確認することが重要です)

 

③いずれか大きい方の借入額で借入する

最後に、ライフプランシュミレーションから検討された借入額と、住宅ローン控除から検討された借入額のいずれが多いか確認しましょう。資金不足になってしまっても、住宅ローン控除を使い切れていなくてももったいないので、いずれか多い方の金額で借り入れをしましょう。

 

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